vineri, iunie 14, 2024

PUNEM REALITATEA SUB LUPĂ

AcasăAvocatul DiavoluluiScad prețurile apartamentelor? Contraargument

Scad prețurile apartamentelor? Contraargument

Într-un articol publicat de republica.ro săptămâna aceasta, analistul financiar Iancu Guda explică de ce prețurile locuințelor vor scădea, și de ce o locuință nu e o investiție bună. Să încercam împreună un exercițiu de matematică financiară, care să verifice raționamentul și afirmațiile domnului Guda.

“Cum să investesc în imobiliare care îmi dau o chirie raportată la preț de 4% pe an?”

Popescu, care nu citește ziarele, și-a cumpărat un apartament acum 10 ani, pentru a-și investi veniturile suplimentare. Prețul apartamentului mediu în București, cu 2 camere, în 2013, conform anuntul.ro, era 50.051 Euro. Prețul în 2023 este 73.596 Euro. Considerând o chirie medie lunară de 369 Euro (329 in 2013, 410 in 2023, conform Anuntul.ro), obținem un randament mediu anual de 11.39% pe an. Nu e rău deloc, banii lui Popescu muncesc și când el se odihnește, dublându-se cam la fiecare 6 ani. Bravo Popescu!

“Dacă mă duc la bursă, în 7 ani îmi dublez banii, cu o strategie simplă.”

Trebuia Popescu să se ducă să investească la bursă, cum zice domnul Guda? Indicele Bursei de Valori Bucuresti (BVB), la sfârșitul anului 2013, era 6368. In februarie 2023, la data articolului, este 12284.

Un calcul simplu indică un randament mediu anual de 6.59%. FTSE, indexul Londonez, indică un randament anual pe ultimii 10 ani de 7.38%, CAC 40, la francezi, aproximativ la fel. Acțiunile americane au dus-o ceva mai bine, dar media pe termen lung este de 10%, în prezent mulți așteptându-se să meargă în jos in 2023, cum a făcut în 2022.

În plus, știe Popescu ce să cumpere dacă se duce la bursă?

O sa i se vândă fonduri mutuale, dar calitatea recomandării depinde de broker sau de consultantul financiar, uneori un simplu angajat la bancă cu puțină experiență reală în investiții. Asta dacă Popescu nu are milioane de Euro de investit, caz în care va avea acces la sfaturi mult mai bune. Poate. Dar Popescu, om simplu din clasa de mijloc, a investit într-un apartament, 11.39% randament, mai bine decât FTSE, CAC sau BVB. Bravo Popescu.

“Pana și depozitele îmi dau un randament de 8%”

Un depozit în Lei, da, poate va aduce un randament nominal de 8%. In condițiile unei inflații pentru Leu de peste 15%. Apartamentele au avut un randament de 11% in Euro, în condițiile unei inflații la Euro care a crescut peste 6% doar in 2022, inflație în scădere.  Depozitele la euro accesibile lui Popescu azi dau un randament anual de doar 3-4% de an din păcate. Iar în 2013, când a cumpărat apartamentul, depozitele în Euro dădeau 0.5%. Mult mai bine cu apartamentul lui Popescu.

“Puterea de cumpărare scade din cauza inflației”

Un efect (și o cauză adițională) a inflației este creșterea salariilor. Salariul lui Popescu a fost ajustat, acum mai și lucrează de acasă 2-3 zile pe săptămână. Salariile au crescut și vor continua să crească, în special în mediul urban, datorită creșterii economice și emigrației. Angajatorii dau, altfel oamenii pleacă. În plus investitorii în apartamente sunt în general persoane peste medie ca venituri, care acumulează mai mult decât consumă. Veniturile lor vor crește cu inflația. Puterea de cumpărare a păturii superioare a clasei mijlocii nu va scădea substanțial. Oamenii din pătura mai săracă vor fi mai afectați, dar ei nu sunt principalii cumpărători de imobiliare, ei nu investeau oricum.

România este țara cu cea mai mare creștere economică din zonă. Cu o economie în creștere, e puțin probabil ca prețul caselor să scadă. Iată estimările Fondului Monetar International, ajustate în Ianuarie 2023.

Interesant, este foarte posibil ca profilul cumpărătorului de apartamente să se schimbe. Popescu în afară de job și-a luat joben. E de așteptat ca tot mai mulți oameni cu venituri peste medie, în principal din lipsa alternativelor de investiții, să înceapă să-și adauge apartamente în portofolii. Mai ales dacă piețele de capital vor avea unul-doi ani mai slabi, și dacă dobânzile încep să scadă cu inflația.

În prezent, Romania are cel mai mare procent de proprietari de locuințe din Europa, cu mult peste țările vestice (sursa Statista.com). Probabil că vom asista la o normalizare, procentul schimbându-se, cu tot mai mulți cumpărând apartamente ca investiție, să le închirieze.

Și totuși. Anul 2023 e un pic mai ciudat, creșterea dobânzilor afectând negativ accesul cumpărătorilor. E greu de crezut că acest lucru se va extinde dincolo de 2023. Iată un sondaj făcut de BCE săptămâna aceasta.

Dar… nimic nu crește la infinit. Nu o va lua în jos prețul apartamentelor, pe curba normală? Nu, comparativ cu vecinii, apartamentele noastre sunt încă ieftine. E mai scump să cumperi în Budapesta sau în Varșovia. Creșterea a fost mult mai sănătoasă, mai temperată, în Romania.

În concluzie, investitorul Popescu poate fi optimist. Piața fluctuează, cerere și ofertă, dar pe termen mediu și lung un apartament într-o locație bună (locație, locație, locație) e o investiție solidă. Dacă “dar și dacă” ar fi bere și alune, viața ar fi o petrecere continuă. Pentru cei care își doresc o casă anul acesta, e aproape întotdeauna mai bine să cumperi și să aștepți decât să aștepți și apoi să cumperi. În special dacă avem o mică recesiune europeană în vară, cum sugerează domnul Iancu Guda, ar fi un moment excelent de cumpărat. Așa ar face Popescu.

Sorin Rizeanu
Sorin Rizeanu
Doctor în Finanțe Internaționale, profesor la Universitatea din Victoria, Columbia Britanică, investitor activ pe bursa americană și canadiană, consultant și antreprenor, Sorin scrie pentru Investigatoria pe teme de finanțe, economie, business si politică.
ARTICOLE ASEMĂNĂTOARE

LĂSAȚI UN MESAJ

Vă rugăm să introduceți comentariul dvs.!
Introduceți aici numele dvs.

Articole Populare

spot_img

Articole Populare